Недвижимость на Кипре
  Недвижимость в Греции

        Greekestate.far.ru - Недвижимость в Греции
Главная       Каталог объектов       Контакты       Покупка и оформление       Услуги          


недвижимость в Греции

недвижимость в Греции

недвижимость в Греции

Покупка и оформление
недвижимости в Греции

По законодательству Греции, иностранные граждане имеют право свободно приобретать любую недвижимость в Греции – жилую, коммерческую недвижимость или земельные участки. Разрешается оформление и на физическое, и на юридическое лицо. Единственное ограничение для иностранцев касается приграничных территорий (несмотря на то, что многие из них являются приграничными формально и находятся довольно далеко от фактических государственных границ Греции). Для приобретения недвижимости в этих районах иностранец должен получить разрешение от греческих властей. В 2011 году нерезидентам Евросоюза была упрощена процедура выдачи разрешений на покупку недвижимости в приграничных зонах префектуры города Салоники и региона Халкидики. Эти регионы перестали считаться приграничными территориями. В тех регионах, которые все еще являются приграничными (в основном это все северные греческие острова), для иностранцев также упрощена процедура продажи объектов недвижимости. Разрешения на покупку будут выдаваться региональными комиссиями, и не будут рассматриваться министром обороны, что ускоряет процедуру.

Выбор объекта

Процесс покупки начинается с того, что покупатель знакомится с существующими на рынке предложениями и выбирает понравившиеся объекты. Полное представление об объекте недвижимости можно получить только после личного осмотра. Как правило, компанией, в которую обратился покупатель, организуется осмотр 10-20 объектов, которые понравились покупателю и соответствуют его запросам. Сотрудники агентства встречают покупателя в аэропорту, сопровождают его при осмотре, участвуют в переговорах с продавцом, предоставляют услуги переводчика, участвуют при оформлении сделки. Предлагается экскурсионная программа, которая дает возможность покупателю лучше познакомиться с городом или местностью, где он собирается покупать недвижимость. Обычно покупатель сам оплачивает визы, перелет и проживание, но при заключении крупной сделки эти расходы могут быть компенсированы.
Процедура оформления сделки занимает четыре-шесть недель.

Участие адвоката и нотариуса. Комплексная проверка

После того как покупатель выбрал объект, в оформление сделки вступают адвокат и нотариус. Выбрать адвоката и нотариуса можно самому, а можно воспользоваться рекомендацией агентства. По греческому законодательству, участие адвоката обязательно. Он будет представлять интересы покупателя и оказывать юридическое сопровождение сделки. Адвокат совместно с нотариусом подготавливает и согласует договор купли-продажи, присутствует при его подписании, консультирует своего доверителя по всем юридическим аспектам сделки.

Наиболее важной частью работы адвоката является комплексная проверка объекта недвижимости. Проверка юридической чистоты ведется на предмет принадлежности титула недвижимости продавцу, а также отсутствия исков, залогов, запретов и иных требований, приводящих к обременениям объекта недвижимости. Проверка "природоохранной чистоты" объекта осуществляется путем запросов в соответствующие органы на предмет отсутствия ограничений или запретов лесного, ландшафтного, археологического, морского и любого иного природоохранного характера. Проверка "налоговой чистоты" продавца производится путем запросов в налоговые органы на предмет отсутствия налоговых долгов и иных налоговых обязательств. Проверка "гражданской чистоты" покупателя производится путем запросов в соответствующую префектуру (для граждан ЕС) или в Министерство обороны (для не граждан стран ЕС) на предмет отсутствия ограничений на приобретение недвижимости для иностранцев.

Нотариус будет заверять законность сделки. Договоры купли-продажи имущества в Греции требуют письменного оформления в определенной форме и нотариального удостоверения. Контракты, заключенные с нарушением этих требований, являются ничтожными без права взыскания убытков. Также через нотариуса будут проводиться расчеты по сделке. Для расчетов покупатель переводит денедные средства на специальный счет нотариуса, с которого они будут перечисляться на счет продавца.

Необходимым шагом является получение AFM – местного аналога ИНН. Получение индивидуального налогового номера требуется для идентификации налогоплательщика греческими финансовыми органами и проведения всех расчетов по сделке. ИНН оформляется в иностранном отделе местной налоговой инспекции. Обычно этим занимается адвокат.

После того, как недвижимость в Греции выбрана, ее нужно зарезервировать, что требуется и во многих других странах. Покупателем вносится задаток в размере €5–10 тыс. Задаток вносится наличными под роасписку или через банк (в этом случае подтверждением оплаты являются банковские документы). В случае срыва сделки по вине покупателя он теряет задаток; если сделка срывается по вине продавца, то задаток возвращается в двойном размере. В течение семи дней покупатель, как правило, может отказаться от сделки без потери задатка.

После внесения задатка адвокат покупателя осуществляет проверку права собственности в Ипотечном реестре, для чего запрашивает у продавца копию документа о праве собственности на недвижимость. Собственник объекта обязан его предоставить. Проверка в Ипотечном реестре занимает около недели. Она позволяет выяснить: действительно ли владелец обладает абсолютным правом собственности на недвижимость; не находится ли объект под залогом; все ли необходимые налоги на владение недвижимостью оплачены продавцом.

Далее покупатель вносит налог на переход права собственности. Внесение платежа также осуществляется адвокатом. Подтверждение оплаты необходимо передать нотариусу.

Предварительный договор

После проверки юридической чистоты недвижимости заключается предварительный договор (он необходим только при покупке недвижимости в регионах, относящихся к приграничной зоне). Договор составляется на двух языках – русском и греческом.

На этом этапе покупатель вносит предоплату (как правило 40–60% от стоимости готового объекта недвижимости). Для строящихся объектов размер предоплаты меньше. Сразу после внесения предоплаты покупатель получает ключ от жилья и возможность пользоваться объектом.

Если выбранный объект недвижимости находится в приграничных территориях или островах с особым режимом, то на этом этапе сделки требуется получить разрешение Министерства национальной обороны Греции. К приграничным территориям относится большинство северных островов и районов Греции (кроме Халкидики и Салоники). Получением этого разрешения занимается адвокат, но покупатель (или его представитель) должен лично присутствовать при подаче заявления. Потребуется свидетельство о рождении, справка об отсутствии судимости, справка о доходах, а также копия загранпаспорта. Документы должны быть переведены на греческий язык и заверены апостилем. Процедура эта формальная, но занимает 3-6 месяцев.

Заключение договора купли-продажи

После получения разрешения из Министерства национальной обороны (если оно требовалось), заключается основной договор купли-продажи. При заключении договора купли-продажи присутствие нотариуса и адвоката обязательно. Документ составляется на греческом языке. По желанию покупателя договор может быть переведен на русский язык и заверен переводчиком. Покупатель вносит оставшуюся стоимость недвижимости. Договор, заверенный нотариусом, является главным документом, подтверждающим право собственности на объект недвижимости.

Государственная регистрация сделки

Адвокат регистрирует договор в Ипотечном реестре и получает свидетельство о праве собственности нового владельца. Регистрационный сбор составляет 0,475% от стоимости, указанной в контракте. Затраты на регистрацию несет покупатель, если иное не согласовано сторонами. Новому владельцу, кроме оригинала, предоставляется официально заверенная русскоязычная копия документа. Копия договора и свидетельство из Ипотечного реестра необходимы для регистрации нового собственника в Земельном кадастре. Кадастры существуют не во всех регионах Греции, и в некоторых районах право собственности покупателя обеспечивается Ипотечным реестром.

Расходы

Гонорар адвоката составляет не более 1% от стоимости недвижимости. Дополнительные услуги адвоката согласуются и оплачиваются отдельно. Нотариальные расходы составляют примерно 1% от стоимости недвижимости плюс нотариальный сбор за подготовку договора купли-продажи (€500). Комиссия агентства составляет до 2% от суммы договора.

Земельные участки

При строительстве существует ряд ограничений: строительство объектов запрещено в зоне археологических памятников и раскопок, охраняемых лесов. При строительстве на первой линии расстояние от пляжа должно быть минимум 30 м.

Земельные участки в Греции подразделяются на два типа: земли, входящие в план застройки населенного пункта и не входящие в него. Максимально допустимая площадь участка первого типа 4 тыс. кв. м. Коэффициент застройки 0,4–2,4. То есть при коэффициенте 0,4 максимальная площадь дома для участка 200 кв. м составляет 80 кв. м.
Строительство на участках второго типа возможно только в случае, если его площадь не менее 4 тыс. кв. м. Коэффициент застройки зависит от размера участка.
Коэффициент застройки для коммерческой недвижимости (отелей, офисов, вилл, сдаваемых в аренду, и т. д.) - 0,2 независимо от площади участка.
Коэффициенты застройки могут несколько отличаться в различных районах Греции.

Аренда

Прибыв в Грецию для приобретения недвижимости, покупатель может остановиться как в гостинице, так и в съемном жилье. Удобнее всего, если съемное жилье подберет то же агентство, в которое иностранец обратился для покупки недвижимости.
Заключается договор аренды, в котором указываются местоположение объекта, стоимость и срок аренды, права и обязанности сторон и т. д. Стоимость арендной платы зависит от таких факторов как тип недвижимости, ее качество и местоположение.

Представительство через доверенность

Если у покупателя нет возможности приехать в Грецию для совершения покупки лично, он может приобрести недвижимость, не выезжая в Грецию. Для этого потребуется оформить доверенность на своего представителя или на адвоката. Доверенность должна содержать не только точное указание предмета, объекта и субъектов сделки, но также все существенные условия предполагаемого контракта. Если, с точки зрения греческого нотариуса, какой-либо пункт отсутствует или сформулирован недостаточно корректно, такая доверенность может быть отклонена, или могут быть затребованы дополнительные документы.

Доверенность можно составить в нотариате в Греции или в греческом консульстве в России. Доверенность, заверенная иностранным нотариусом, может быть признана в Греции, если содержит или удостоверяющую надпись греческого консульства в соответствующей стране, или апостиль, а также переведена на греческий язык с заверением подписи переводчика. Если документ составляется в России, он обязательно должен быть заверен апостилем.





Рекомендуем: Недвижимость на Кипре - Продажа - Пафос, Лимассол, Полис
Купить недвижимость на Кипре
Недвижимость Кипр - цены
Cyprusproperty.far.ru
cyprusproperty.far@gmail.com

Rambler's Top100